Buyer’s Agent: o que é e como funciona modelo imobiliário americano

Os Estados Unidos é um dos países com o mercado imobiliário mais maduro do mundo. Enquanto no Brasil, a média de imóveis comprados por pessoa ao longo da vida é de 1,7 imóveis, lá é cerca de 8,2. Mas esse número não reflete apenas diferenças econômicas que nos separam: nos EUA comprar um imóvel é um processo seguro e guiado.

Segundo um levantamento realizado pela National Association of Realtors, a maior organização de intermediação imobiliária dos EUA, 94% das pessoas que compraram um imóvel em 2021 dizem estar satisfeitas ou muito satisfeitas com a sua experiência de compra.

Um cenário muito diferente do Brasil, onde estamos cansados de ver histórias de compras mal-sucedidas, pegadinhas e compradores inseguros com a jornada que irão percorrer até ter as chaves do seu novo imóvel em mãos.

Se você se identificou com esse sentimento, saiba que você não está sozinho! Nesse conteúdo, você vai descobrir como aproveitar o melhor do exemplo dos EUA para fazer uma compra segura aqui, no Brasil.

Como funciona a compra de um imóvel nos EUA?

Nos EUA, as partes envolvidas na compra de um imóvel são bem delimitadas: de um lado, o vendedor, que pretende negociar o imóvel pelo maior valor possível, no menor período de tempo; e do outro o comprador, com interesses opostos: comprar um imóvel que caiba no seu orçamento, com as características que ele não abre mão. Até aqui, tudo igual.

Acontece que, nos EUA, cada uma dessas partes têm um representante diferente, ou seja, de um lado, o Buyer’s Agent, “agente” do comprador e do outro, o Seller’s Agent, o “agente” do vendedor. Não passa pela cabeça dos americanos ter um só profissional, como o corretor de imóveis no Brasil, para cuidar dos dois lados. Afinal, para eles, isso incorre automaticamente em um conflito de interesses, fazendo com que compradores corram mais riscos, já que quem está os acompanhando na verdade é o representante do vendedor. Em alguns estados americanos, inclusive, esse processo é ilegal, chamado de “Dual agency”.

O que é o Buyer’s Agent?

Um personagem até então desconhecido no mercado imobiliário brasileiro, o Buyer’s Agent é essencial para a compra de um imóvel nos Estados Unidos. Ele é o representante exclusivo do comprador de imóveis e faz a ponte entre o cliente e Seller’s Agent, o corretor de vendas.

Confira abaixo algumas as diferenças entre cada um desses agentes:

Seller’s Agent:

• Tiram boas fotos e anunciam o imóvel em plataformas de anúncio.
• Conduzem uma estratégia de venda, atraindo compradores para o imóvel.
• Negociam com o Buyer’s Agent, com o objetivo de chegar a oferta com maior valor pelo imóvel.

Buyer’s Agent:

• Buscam imóveis do seu interesse conforme suas prioridades
• Guiam o comprador com dicas de investimento.
• Avaliam o valor real da propriedade que está sendo anunciada.
• Negociam preços e condições de pagamento conforme o orçamento do comprador.
• Visitam o imóvel junto com o comprador e auxiliam com a parte burocrática da compra.
• Indicam outros profissionais de confiança para serviços complementares à compra.

Como esses dois agentes são pagos?

Se você está pensando que ter dois agentes envolvidos na compra de um imóvel torna esse processo mais caro, está enganado.

O que acontece, na maioria dos casos, é que o valor da taxa de intermediação, que fica em torno de 5 a 6% do valor do imóvel - muito parecida com o Brasil - é dividido entre Buyer’s e Seller’s Agents.

Na prática, quem vai desembolsar esse valor é o comprador, mas não pense que ele iria ECONOMIZAR se tratasse diretamente com o representante do vendedor, afinal, a comissão seria a mesma. Nessa situação, quem se dá bem na verdade é o Seller’s Agent, que fica com todo o percentual da comissão, como acontece no Brasil.

Outras curiosidades sobre o modelo imobiliário americano

• Por mais que o comprador não pague nenhuma taxa EXTRA ao seu Buyer’s Agent, apenas a comissão de corretagem padrão, 40% das pessoas que compraram um imóvel nos EUA no ano passado assinaram um contrato com o agente de compra.
• O contrato de intermediação firmado entre comprador e Buyer’s Agent delimita um período de exclusividade na prestação de serviços. Esse período costuma ser de em média 30 a 60 dias. Depois disso, caso o Buyer’s Agent não tenha encontrado um imóvel como o comprador desejava, ele pode ir em busca de outro profissional para representá-lo. Isso faz com que o Buyer’s Agent preste contas e mostre resultados reais para o comprador., seu verdadeiro chefe.
• Os compradores costumam fazer entrevistas com até 3 Buyer’s Agents antes de escolher um para representá-los. Eles levam em consideração pontos como experiência do corretor, indicações e reviews, para escolher o profissional que vai representá-los na compra.
• O que os americanos mais consideram na hora de escolher um Buyer’s Agent é: honestidade e confiança, experiência e reputação. E o que eles mais valorizam nos serviços prestados por esse profissional é a ajuda para entender o processo de compra, o fato do agente pontuar com transparência prós e contras do imóvel (que o próprio comprador não notou), além de negociar os preços no seu nome.

O conflito de interesses envolvido na compra de um imóvel

De volta ao Brasil, você pode até estar pensando que o nosso modelo de um só corretor para os dois lados da transação é mais eficiente, mas pare e pense por um instante: é muito evidente que o corretor de imóveis aqui trabalha como um Seller’s Agent, vendendo imóveis que possui em seu portfólio exclusivamente.

Aqui vão alguns indícios desse conflito de interesses: para começar, o corretor assina um contrato com o dono do imóvel, em que se compromete a vender o imóvel pelo maior preço em menor tempo. Além disso, os corretores possuem uma variedade limitada de imóveis que podem vender, e se o seu imóvel ideal não estiver entre um deles, ele não pode buscar outros bens para você comprar, já que precisa prestar contas com o seu “chefe”, o vendedor do imóvel.

Para acabar de uma vez por todas com esse conflito de interesses, a MySide se inspirou no Tio Sam e trouxe ao Brasil o modelo americano de compra de imóveis, com um profissional que faz o papel de representante exclusivo do comprador, o Personal Shopper Imobiliário.

Assim como nos EUA, você não paga nada além do valor do imóvel e tem acesso a um serviço de intermediação de alto nível - e o melhor: conta com um profissional sem amarras com vendedores para te guiar ao longo de toda a jornada de compra.

O conceito é simples: enquanto o corretor de imóveis trabalha para o vendedor do imóvel, o Personal Shopper te ajuda rumo à melhor compra. Isso faz com que todo o atendimento seja moldado às suas necessidades, bem diferente do que você vai encontrar comprando com um corretor.

Isso quer dizer que a MySide não recomenda os serviços de corretores? Muito pelo contrário. Acreditamos que eles são os profissionais certos se você quer vender um imóvel. Mas, para quem comprar, nem tanto.

Saiba mais sobre a experiência de comprar com um Personal Shopper Imobiliário acessando o Manifesto MySide.