Imóvel a preço de custo (SPE): o que é e vantagens

Uma obra a preço de custo é aquela onde os compradores tornam-se sócios e juntos custeiam a construção do imóvel desde a concepção do projeto, em um fluxo de pagamento diferente de uma compra tradicional.

Nessa modalidade, é possível economizar de 20% a 40% no valor do empreendimento, mas, em contrapartida, os compradores-sócios precisam estar cientes de alguns riscos dessa compra.

Pode ser conhecida popularmente por SPE (ou Sociedade de Propósito Específico). A SPE é, na verdade, um recurso jurídico-fiscal utilizado para comercialização de um imóvel a preço de custo. Uma maneira comum, por assim dizer, de realizar esses investimentos.

Isso porque, as Sociedades de Propósito Específico são criadas geralmente quando um empreendimento é vendido a preço de custo. Um exemplo disso são os prédios residenciais, com diversos apartamentos a venda.

Mas atenção: Preço de custo e SPE não são a mesma coisa. A SPE pode ser utilizada em várias situações, e uma delas é a venda de imóveis a preço de custo. Ele também é uma modalidade muito comum para parcerias público-privadas. Ou seja, ele simboliza uma sociedade que ocorre durante um tempo pré-determinado e motivo específico.

Te contamos todos os detalhes sobre os imóveis a preço de custo neste artigo!

O que é compra de imóvel a preço de custo?

Para entender como funciona essa compra, é preciso ter claro como é o processo padrão de aquisição, para então diferenciar essas duas modalidades.

Processo de compra tradicional

A compra de um imóvel na maneira “tradicional” possui algumas características básicas.

A primeira delas é que o preço final do imóvel é “fechado”, ou seja, não sofre variações, com exceção da compra de um imóvel na planta, em que, durante o período de construção, o valor é reajustado mensalmente pelo CUB Estadual ou INCC, índices de variação de custo da construção civil.

Isso acontece para que o valor do imóvel acompanhe a dinâmica do mercado e a construtora não saia no prejuízo ao longo da execução da obra.

Mesmo assim, você consegue ter uma previsão de custo final do imóvel mesmo antes de fechar o negócio, projetando a inflação da construção civil ao longo dos próximos anos.

Além disso, na compra de um imóvel pelo meio “tradicional” diretamente com a construtora, você, comprador, paga à empresa o valor final do imóvel, composto pelo custo de construção + margem de lucro da construtora que realizou o projeto.

Processo de compra a preço de custo

Nessa modalidade, você só paga o valor da construção do imóvel, ou seja, apenas o que foi necessário em insumos, mão de obra, custo do terreno e afins, para colocar o imóvel de pé, da mesma forma que se você mesmo realizasse a obra.

Mas, como você - sozinho - não conseguiria arcar com os custos de construção de um prédio inteiro, na obra a preço de custo, você e outros compradores interessados em construir o imóvel tornam-se sócios em uma empresa com esse propósito específico e juntos viabilizam o projeto.

Além disso, outra diferença importante aqui, é que: apesar da obra a preço de custo ter uma boa previsão de custo inicial, o valor a ser pago pelo imóvel não é fixo.

Ou seja, pode sofrer variações além do INCC ou CUB ao longo da construção, uma vez que caso surjam despesas extraordinárias necessárias para a finalização da obra, os sócios deverão assumir esse custo adicional. 

Isso ocorre porque nesta operação todo o capital empregado na obra vem dos compradores.

Agora você pode estar pensando: mas e nesse modelo, qual é o papel da construtora, então?

Na obra a preço de custo, a construtora torna-se prestadora de serviços dessa associação e, ao invés de ganhar sobre a venda das unidades, como acontece em uma compra tradicional, ela recebe uma taxa de administração de obra.

Essa taxa fica em torno de 10 a 15% do orçamento inicial do projeto, um valor bem menor se comparado ao lucro de construtoras na venda de imóveis com preço “fixo”.

Riscos e vantagens da compra de um imóvel a preço de custo

Vantagens

Uma das principais vantagens de embarcar nesse negócio é a economia que ele proporciona aos investidores, que pode chegar a 40% do valor do imóvel quando comparado a uma compra tradicional.

Essa economia também corrobora com outro ponto positivo da compra do imóvel a preço de custo, a valorização imobiliária.

Outra vantagem característica dessa modalidade é a transparência sobre as despesas previstas no orçamento inicial e avanço da obra.

Isso porque, como na compra a preço de custo os investidores se tornam sócios do “negócio” em construção, eles têm o direito de saber como estão sendo empregados os seus recursos e qual o andamento da obra. Ou seja, é possível “fiscalizar” a construtora melhor nessa modalidade, uma vez que você está diretamente financiando a construção.

Riscos

Mas como nem tudo são rosas, a compra de um imóvel a preço de custo também possui algumas desvantagens que devem ser consideradas com atenção antes do negócio ser fechado.

A primeira delas, é o fluxo de pagamento, que costuma ser mais concentrado, com parcelas e entradas maiores em comparação com uma compra tradicional, já que não existe capital externo empregado para iniciar a obra, são os próprios sócios-compradores que “bancam” tudo desde o início.

A segunda desvantagem a ser considerada é justamente o fato da obra não ter um “preço fechado”, podendo sofrer variações consideráveis ao longo da construção, que precisarão ser custeadas pelos sócios do imóvel.

Uma situação emblemática para ilustrar essa desvantagem foi o preço dos imóveis durante a pandemia.

Com a desestabilização das cadeias produtivas internacionais, o custo dos materiais de construção tiveram severos aumentos, chegando a acumular um aumento de 14,03% em 2021. Nesse cenário, quem comprou imóveis a preço de custo precisou acompanhar a onda de aumentos, custeando a variação dos preços.

Já quem comprou um imóvel com um “preço fechado”, mesmo também sendo impactado pela variação de custos com o INCC ou CUB, possuía a segurança de ter um preço fixo pelo imóvel.

Confira, a seguir, o trecho no qual o incorporador Daniel Knoll comenta esse fenômeno:

→ No episódio completo, Daniel compartilhou algumas dicas de como fazer um bom negócio investindo em imóvel a preço de custo.

Como escolher uma boa construtora a preço de custo?

Além dos cuidados já mencionados, para fazer um bom negócio comprando um imóvel a preço de custo, é essencial conhecer o histórico da construtora e confirmar sua idoneidade. Afinal, você não quer se tornar sócio em uma empresa suspeita, né?

Por isso, confira algumas dicas para escolher a melhor construtora para essa modalidade!

1- Histórico da construtora

Por mais básica que essa dica seja, essa é uma regra de ouro para conhecer a fundo a construtora. Saber quantos projetos na modalidade preço de custo a empresa já realizou, em quais mercados ela já atuou e como foi o andamento desses projetos é essencial.

Confira avaliações de outros compradores sobre a marca, busque reclamações e processos judiciais e converse com o responsável para entender a fundo a expertise da construtora.

2- Analisar a oferta do imóvel com atenção

Sabe aquela história de que quando a esmola é demais o santo desconfia?

Nos imóveis a preço de custo, por mais que haja uma economia significativa em relação às demais compras, ainda é preciso avaliar se a oferta que você está interessado condiz com a realidade do mercado.

Por exemplo, se o empreendimento a preço de custo estiver com valor muito abaixo, mesmo quando comparado a outros imóveis nesta modalidade, levante uma bandeira amarela.

Isso porque, como os apartamentos nesse tipo de aquisição não possuem preço fechado, o que pode acontecer é a construtora responsável anunciar um valor inicial baixo, para atrair compradores, e logo depois de formada a sociedade fazer uma grande chamada de capital entre os sócios para custear despesas que foram “omitidas” do orçamento inicial, fazendo com que você tenha uma surpresa indesejada.

3- Dica premium: confira se o terreno está no nome da empresa

Uma dica que não é tão óbvia assim sobre imóveis a preço de custo é: confira se o terreno em que o empreendimento será construído está no nome da empresa criada para realizar essa construção. Já que, dessa forma, você pode entrar como sócio em um negócio que já tem uma garantia patrimonial.