Como planejar a compra de um imóvel? Confira o passo a passo

Comprar um imóvel vai muito além de apenas escolher a localização ou o tamanho ideal do apartamento. É uma decisão financeira de longo prazo que precisa ser planejada com o máximo cuidado.

O meu objetivo aqui é ajudar você a entender como se planejar financeiramente para essa compra. Isso significa que vamos avaliar sua capacidade de pagamento, conhecer as opções de financiamento disponíveis e mapear todos os custos envolvidos que, muitas vezes, vão além do valor anunciado da propriedade.

Neste passo a passo, eu vou mostrar a você, de forma prática, como organizar seu orçamento, quais são as modalidades de pagamento mais comuns e o que é crucial considerar antes de fechar negócio, para que você tome uma decisão segura e alinhada ao seu perfil.

Antes de tudo: quais são as formas de pagar pelo seu imóvel?

Comprar um imóvel no Brasil é uma das decisões financeiras mais relevantes da vida de uma pessoa ou família.

Os preços de um imóvel variam conforme a cidade, o bairro e o tipo de unidade, mas dificilmente esse valor não será um dos maiores compromissos do seu orçamento.

Para ter uma ideia de quanto custa um apartamento na prática, um imóvel de baixo padrão costuma custar até R$ 250 mil, os de médio padrão giram em torno de até R$ 500 mil e os de alto padrão ou luxo partem de R$ 1 milhão.

Por isso, antes de escolher o imóvel ideal, é essencial planejar como será feito o pagamento.

O primeiro passo, portanto, é definir como você pretende pagar pelo imóvel.

Existem três modalidades principais:

1. À vista: ideal para quem já acumulou patrimônio. A principal vantagem é conseguir descontos significativos no valor final do imóvel e se livrar de qualquer custo com juros ou tarifas bancárias. Também é a forma mais rápida de concluir a negociação, garantindo maior poder de barganha com construtoras e proprietários.

2. Financiamento com banco: é o caminho mais comum para a maioria dos compradores no Brasil. Nesse modelo, você paga uma entrada – geralmente de 20% a 30% do valor do imóvel – e financia o restante em até 35 anos, dependendo da instituição. A regra central nessa opção é que a parcela vai ocupar cerca de 30% da sua renda mensal, segundo as exigência do banco.

A taxa de juros do financiamento e o prazo de pagamento variam conforme seu perfil de crédito, a política do banco e indicadores econômicos, como a taxa Selic.

3. Financiamento direto com a construtora: bastante utilizado por brasileiros não residentes ou pessoas que buscam maior flexibilidade. Normalmente, as parcelas são maiores e o prazo de pagamento mais curto (em média, até 120 meses).

A principal vantagem desse tipo de pagamento é a maior facilidade de aprovação, especialmente para quem possui restrições no nome em órgãos como SERASA e SPC ou para quem vive no exterior e deseja investir no Brasil sem precisar pagar tudo de uma vez.

Entender as possibilidades de pagamento logo no início é fundamental. Essa decisão influencia não só o valor final que você pagará pelo imóvel, mas também o tipo de unidade que poderá escolher e até mesmo o tempo que levará para conquistar a posse definitiva.

→ Se quiser entender mais detalhes, confira nosso guia completo sobre financiamento imobiliário.

Há ainda uma 4ª opção: a compra de apartamento na planta. O método de pagamento é um pouco diferente das opções acima, e pode ser mais vantajoso para quem não tem um valor alto em mãos para dar de entrada no financiamento de um imóvel pronto.

Os imóveis na planta exigem uma fase de pagamento durante a obra, chamada pré-chaves, que é feita diretamente para a construtora, e o pagamento pós-chaves, feito após a conclusão da obra, que pode ser realizado de maneiras diferentes.

Se você optar por um apartamento na planta, é importante saber que o financiamento não começa imediatamente. O financiamento imobiliário só entra em cena após a entrega das chaves, ou seja, após a conclusão da obra. Nesse momento, o imóvel já estará com a documentação pronta para ser financiado.

Na fase pré-chaves, o fluxo de pagamento do imóvel na planta é feito à construtora, e o valor pago varia de 20% a 30% do total do imóvel.

Nesse período, há mais flexibilidade para negociar as condições de pagamento, que podem incluir parcelas mensais ou maiores, chamadas de balões ou reforços. Essas parcelas são corrigidas por índices como INCC ou CUB.

Após a entrega do imóvel e a emissão do Habite-se, na fase pós-chaves, o caminho mais usual é o financiamento bancário tradicional para quitar o restante do valor – no máximo 70%.

Uma vantagem é que, quanto maior o percentual do imóvel pago na fase pré-chaves, menor será o valor a financiar com o banco e, consequentemente, menores os juros acumulados. Comprar no lançamento, quando os preços são mais baixos, permite que o imóvel se valorize até a entrega, aumentando seu patrimônio.

Você pode contar com a expertise da MySide em cada etapa do processo. Caso tenha se interessado por um imóvel específico, entre em contato com um dos nossos Personal Shoppers para avaliar o fluxo de pagamento dele e entender se faz sentido para o seu perfil.

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1. Veja o seu orçamento: organize suas finanças antes da compra

Agora que você sabe quais as possibilidade de pagamento, definir o quanto você está disposto a pagar pelo imóvel é um passo essencial para evitar surpresas ao longo do processo.

Mais do que olhar apenas ao preço anunciado, é fundamental analisar sua realidade financeira e entender até onde vai a sua capacidade de pagamento.

A parcela de um financiamento não pode comprometer mais do que 30% da renda mensal do solicitante. Isso assegura que as despesas do dia a dia continuem sendo cobertas sem impactar o orçamento familiar.

É igualmente importante avaliar o seu perfil de crédito e a existência de outras dívidas em andamento, como cartão de crédito, empréstimos ou outros financiamentos. Quanto menor for esse comprometimento prévio, maiores serão as chances de aprovação no crédito imobiliário e melhores poderão ser as condições de negociação oferecidas pelo banco.

Para além do planejamento financeiro em si, observar e entender o seu momento de vida é fundamental para entender se faz sentido para você comprar um imóvel agora. Gastos com grandes eventos como casamentos, ou mudanças no seu dia a dia, como troca de carreira ou outros planos de longo prazo devem ser pesados na balança na hora de tomar essa decisão.

Da mesma forma, aspectos de maior abrangência, como o cenário atual do mercado imobiliário e a conjuntura econômica do país, impactam diretamente o valor do imóvel, as taxas de juros e as condições de financiamento.

Por isso, antes de tomar uma decisão, recomendo que você reflita se agora é o momento ideal para adquirir um imóvel. Às vezes, é mais sensato esperar, se organizar financeiramente e guardar dinheiro para fazer uma compra de um imóvel planejada, em vez de se precipitar por uma "oferta imperdível".

Guarde o máximo possível para pagar na entrada

Além de poupar dinheiro para as parcelas do pré-chaves e para as mensalidades do financiamento futuro, lembre-se de que a entrada é uma das etapas mais importantes da compra. O recomendado é reservar pelo menos 20% a 30% do valor do imóvel antes de fechar negócio.

Se você puder, recomendo guardar o máximo possível!

Essa reserva inicial, especialmente o valor pago na fase pré-chaves diretamente à construtora, é crucial.

Quanto maior o percentual do imóvel pago na entrada, menor será o valor a ser financiado com o banco depois da entrega das chaves e, consequentemente, menores os juros acumulados sobre as parcelas do financiamento.

Lucas Bagatim, Head de Pré-Vendas e especialista no processo de compra de imóveis, dá uma dica:

E aí tem um ponto que a gente sempre fala [com os compradores de imóveis], que é, de repente, iniciar um fluxo menor com a construtora, respeitando o mínimo que ela pede, né? Você poupar para amortizar durante o período de obras acaba sendo melhor do que você esperar pra juntar uma boa entrada [antes de iniciar a compra do imóvel na planta], porque daí você consegue travar o preço do metro quadrado atual, visto que lá na frente as tabelas vão atualizando e o metro quadrado da região também vai subindo.

Esse tipo de estratégia é bastante vantajosa porque, ao mesmo tempo em que garante a compra do imóvel pelo valor atual, também permite que o comprador organize melhor o seu fluxo de caixa ao longo da obra.

Em vez de esperar acumular um valor alto para a entrada, o cliente consegue distribuir esse esforço financeiro em parcelas menores e direcionar uma parte da sua renda para a amortização.

Assim, quando chegar o momento da entrega das chaves, o saldo devedor será significativamente menor, reduzindo o valor a ser financiado junto ao banco e, consequentemente, os juros totais do contrato.

2. Mapeie todas as despesas envolvidas na compra

Além do preço anunciado, existem custos obrigatórios que entram no orçamento da compra. Antecipar essas despesas evita o aperto financeiro e te dá uma visão realista do aporte financeiro que você vai ter que dedicar para essa compra

O primeiro deles é o ITBI, um imposto municipal cobrado na transferência da propriedade. A alíquota varia por cidade e incide sobre o valor da transação ou valor venal. Em muitas capitais, costuma ficar entre 2% e 3% do preço do imóvel.

Vêm também as custas de cartório: escritura do imóvel (no Tabelionato de Notas) e registro do imóvel (no Cartório de Registro de Imóveis). Esses valores são tabelados por estado e variam conforme a faixa de preço do bem, entre 1% e 2% do imóvel.

Se houver financiamento bancário, entram tarifas de avaliação do imóvel e cadastro, além dos seguros obrigatórios embutidos na parcela (MIP e DFI). Compare propostas sempre pelo CET (Custo Efetivo Total) – é ele que mostra, em uma única taxa, tudo o que você realmente pagará.

No caso de imóvel na planta, considere as parcelas pré-chaves ao longo da obra. Em geral, como eu havia comentado, elas são corrigidas por um índice do setor, como o INCC, até a entrega. Se o financiamento for contratado durante a construção, pode haver juros de obra até a liberação total do crédito.

Não esqueça das despesas pós-compra: condomínio e IPTU, ligações de água, luz e gás, mudança, possíveis taxas condominiais (fundo de reserva, nova matrícula/transferência) e ajustes de obras ou mobília.

Dica de especialista: muitos compradores reservam algo entre 4% e 8% do valor do imóvel para cobrir ITBI, escritura e registro, além de uma margem extra para taxas bancárias e ajustes pós-compra. Os percentuais mudam conforme cidade e faixa de preço, então vale simular com o imóvel real.

3. Busque informações sobre o mercado imobiliário local

Depois de organizar suas finanças, o próximo passo é se aprofundar no mercado imobiliário da região onde pretende comprar.

Isso significa conhecer alguns aspectos como os tipos de imóveis disponíveis naquele local, as áreas mais valorizadas e as mais acessíveis, além das principais construtoras que atuam no local.

É importante avaliar também os atrativos de cada bairro, entendendo tanto seus pontos positivos quanto às possíveis desvantagens. Alguns bairros se destacam pela agitação, enquanto outros são mais tranquilos e residenciais. Há aqueles com maior infraestrutura, e outros com comércios menores e mais locais, por exemplo.

Fique atento a aspectos que impactam no seu dia a dia e são importantes para você e sua família, como proximidade a transporte público, escolas, opções de lazer e serviços essenciais.

Outro fator relevante é analisar o valor do metro quadrado nas cidades e bairros que você está considerando para a compra. Essa comparação ajuda a identificar qual localização oferece o melhor custo-benefício e se encaixa no seu perfil e necessidades.

Para ampliar seu conhecimento, converse com pessoas que já adquiriram imóveis na região e busque a orientação de especialistas locais, como corretores e construtores. Esses profissionais podem compartilhar dados atualizados, mostrar tendências do mercado e ajudar a identificar áreas com maior potencial de valorização.

Conte com a MySide nessa jornada. Diferente do modelo tradicional do mercado, em que o comprador precisa lidar sozinho com buscas, visitas e negociações, a MySide atua como Personal Shopper Imobiliário, colocando a experiência do cliente no centro.

Com uma das maiores bases de dados do Brasil e inteligência de mercado própria, a empresa simplifica cada etapa da jornada: filtra apenas os imóveis que realmente fazem sentido para o seu perfil, traz comparativos claros de preço e localização e acompanha você até depois da aquisição. Assim, a compra de um imóvel deixa de ser um processo desgastante e se torna uma decisão informada, prática e segura.

Extra: Qual imóvel devo comprar: na planta ou pronto?

A decisão entre comprar um imóvel na planta ou pronto para morar é uma das dúvidas mais frequentes para compradores, pois cada opção apresenta vantagens e desvantagens específicas.

Comprar um apartamento na planta pode ser uma excelente escolha se você tem flexibilidade de tempo.

As condições de pagamento são geralmente mais atrativas, permitindo diluir os pagamentos ao longo dos 30 a 36 meses de construção e financiar o restante após a entrega das chaves.

Além disso, imóveis na planta oferecem um grande potencial de valorização, já que o preço tende a ser menor quanto mais cedo você comprar durante a fase de construção.

Por outro lado, escolher um apartamento pronto para morar é a melhor opção para quem busca agilidade na mudança. Isso porque, ao contrário de um imóvel em construção, você pode começar a usufruir do apartamento muito mais rapidamente.

Além da rapidez, há também a questão da localização. Em determinadas regiões, onde não há novos empreendimentos em andamento, os imóveis prontos podem ser a única alternativa viável para quem deseja morar em um bairro específico.

Outro ponto importante é o preço: imóveis usados costumam ser mais baratos do que os novos ou na planta, já que os mais recentes geralmente oferecem mais áreas de lazer, infraestrutura moderna e ainda não apresentam desgaste de uso.

E, no caso dos apartamentos mais antigos, há ainda a vantagem de plantas mais amplas, além da possibilidade de encontrar unidades já mobiliadas.

Esse detalhe pode ser um diferencial para quem tem orçamento apertado, já que o valor dos móveis pode ser incluído no financiamento bancário, reduzindo os custos iniciais da mudança.

Em última análise, a escolha entre um imóvel na planta ou pronto dependerá do que você mais valoriza, de suas necessidades e do seu orçamento.

De modo geral, se você pode esperar, a compra na planta tende a ser mais vantajosa, principalmente devido ao projeto mais moderno e ao potencial de valorização.

Bagatim complementa que:

Se a pessoa não tem pressa para se mudar, sempre é melhor comprar na planta, visto que você tem unidades mais baratas, possibilidade de escolher uma unidade melhor e também um fluxo de pagamento mais interessante.