Conheça as obras que irão valorizar a Praia Brava, Itajaí - SC

A Praia Brava de Itajaí pode ser reconhecida como a nova fronteira de investimento imobiliário de Santa Catarina. Apesar de bem consolidada em sua infraestrutura com mercados, shopping, comércios e estradas, a Praia Brava passa atualmente por uma renovação com a atualização do Plano Diretor de Itajaí, que prevê mudanças nas regras para novas construções em cada uma das quadras que compõem o território do bairro.

Na prática, isso significa que o novo pólo de investimento em Santa Catarina supõe, em um futuro próximo, uma valorização ainda maior do preço do metro quadrado que nos últimos 12 meses. No ano de 2022, cresceu 15,76%, segundo dados de janeiro de 2023 do Índice FipeZap.

Neste conteúdo você vai ler com detalhes sobre as mudanças na infraestrutura urbana previstas em Itajaí, os quais terão impacto direto no desenvolvimento da Praia Brava.

Novo Parque Ecológico e Náutico 

No início de maio de 2023 foi assinado um pacote de novas obras para cidade. Serão quase R$ 30 milhões em investimentos de lazer e infraestrutura. O novo Parque Ecológico e Náutico, que está nessa lista, ficará localizado ao lado da Avenida Beira Rio, próximo à Marina. O complexo a céu aberto contará com mais de 23 mil metros quadrados com playground, academia, quadras e um heliponto. 

Novo binário entre Balneário Camboriú e a Praia Brava

Outra mudança que está prevista para acontecer na Praia Brava, é o binário entre Balneário Camboriú e Itajaí. A obra prevê uma nova via de acesso entre a Praia Brava e a cidade vizinha que desafogará o trânsito na Av. Osvaldo Reis, que atualmente é outra ligação entre a BC e Itajaí, além da BR-101.

A Avenida Osvaldo Reis, que hoje é uma via de mão dupla, será modificada, recebendo outras 2 pistas de tráfego e permanecendo mão única sentido Balneário para Itajaí. A nova via terá também sentido único com 4 faixas de Itajaí para Balneário.

A nova via será estruturada entre os morros da região. Por isso, estão previstas vias denominadas “passa-fauna” com objetivo de conectar os lados da rodovia, diminuindo o impacto para os animais da região. O projeto foi aprovado e assinado em outubro de 2022 e a previsão de entrega é junho de 2024.

Túnel submerso entre Itajaí e Navegantes

Itajaí está em constante renovação! Outra prova disso é a criação de um túnel submerso entre a cidade de Navegantes e Itajaí, na altura do bairro Imaruí. O projeto pioneiro, apresentado em agosto de 2022, é uma obra financiada pelos 11 municípios da Associação dos Municípios da Região da Foz do Rio Itajaí (AMFRI) com financiamento do Banco Central.

O túnel terá 23 m de profundidade e 350m de extensão. O projeto contará com elevador de acesso de pedestres, ciclovia, além das pistas para carros e ônibus. O projeto será uma via pública com administração privada. A expectativa da AMFRI é que o pedágio custe em torno de R$ 10 para veículos e R$ 4,50 para pedestres.

A obra beneficiará toda a região do Rio Itajaí e não somente as cidades-sede, já que o projeto facilitará o abastecimento de água a Balneário Camboriú, integrando o sistema hidráulico à construção do túnel, e também terá papel central para desafogar o trânsito de ligação em toda a área.

Está prevista também a construção de um espaço moderno de convivência no local. A expectativa é que o projeto seja entregue e inaugurado ao público em 2029. Ainda não há data de início das obras.

Confira os detalhes no vídeo:

Plano diretor e as obras

O atual plano diretor de Itajaí foi desenvolvido entre 2007 e 2008. De lá pra cá muita coisa mudou, e com isso, as regras que determinam o bom funcionamento da cidade também mudarão. Como exige a Lei Federal 10.257/2001, o planejamento que rege a cidade está passando por construção por parte dos cidadãos em conjunto com os governantes, em assembleias e reuniões públicas que impactam diretamente a cidade do futuro. Se você deseja morar em Itajaí, fique atento as novas zonas segundo o Plano Diretor.

Segundo o documento, que está na fase final de elaboração, a divisão da cidade é feita em zonas. Confira cada uma das zonas de Itajaí - SC segundo o novo plano diretor:

Mapa da região da Praia Brava segundo o novo plano diretor:

Cada uma das zonas possui regras específicas sobre as construções e uso da terra.

Na prática, quais são as mudanças na Praia Brava segundo o novo plano diretor?

As zonas ZBS1, ZBS2, ZBS3, ZBS4 fazem referência as quatro primeiras quadras da Praia Brava mais próximas ao mar, e as ZBS5 e ZBS6 a partir da 5ª quadra em diante, até a metade da Avenida Luci Canziani. A regra para altura dos empreendimentos nessas zonas respeita o cálculo feito sob o nome de “cone de sombreamento”:

“A altura máxima de qualquer edificação no bairro Praia Brava em Itajaí (lado Norte e Lado Sul) obedecerá, além das alturas constantes no ANEXO 2, o cone de sombreamento estimado para as 16 horas do dia 21 de junho (solstício de inverno), sendo vedada qualquer construção que permita projeção de sombra antes desse horário para além de 20 metros, a partir da extremidade da calçada do lado da praia (com ou sem vegetação de restinga) considerada a configuração da Praia Brava na data de homologação deste acordo.”

Ou seja, os prédios construídos em cada uma das zonas terão alturas máximas permitidas diferentes. Na parte sul da Praia Brava, são elas:

• ZBS1: 5 pavimentos, sendo 2 de embasamento.
• ZBS2: 8 pavimentos, podendo ir a 11 andares com outorga onerosa, sendo 2 pavimentos de embasamento.
• ZBS3: 12 a 15 pavimentos com outorga onerosa, sendo 2 pavimentos de embasamento.
• ZBS4: 15 a 18 pavimentos com outorga onerosa, sendo 2 pavimentos de embasamento.

O restante do território está classificado em ZBS5, ZBS6, ZMC3 (que se estende por diversos bairros de Itajaí), ZMR1 e ZPB. Para ZBS5, a altura máxima das construções é de 62 m de altura (+ ático); e para ZBS6, 74,5 m (+ ático).

Para ZMC3, ZMR1 e ZPB a regra é:

• Para vias de até 8m: 19,20m altura máxima da construção.
• Para vias de 8,01 a 9,99m: altura máxima de 37,20 m.
• Vias de 10 a 12 m: altura máxima de 67,20m.
• Vias de 12,01 a 15 : altura máxima de 105m.
• Vias maiores de 15 m de largura: altura máxima de 105m.

O embasamento dos edifícios pertencentes a essas zonas terão até 5 pavimentos, com no máximo, 16,40 m de altura.

Para a Brava Norte, há duas zonas, ZBN1, mais próxima ao mar, e ZBN2. Para a ZBN1, a altura máxima é de 6,4 m. Já para a ZBN2, as regras são:

• Até 100m da Av. José Medeiros Viêira: 22,68m + ático.
• De 100 m a 150 m da Av. José Medeiros Viêira: 25,92m + cobertura.
• A partir de 150 m da Av. José Medeiros Viêira: até 29,16 m + ático.

Vale lembrar que todo o planejamento ainda depende da aprovação do legislativo municipal para entrar em vigor como Lei Complementar. A expectativa de aprovação era para dezembro de 2022, mas, até a data dessa publicação, janeiro de 2023, o projeto permanecia em tramitação. Para conhecer o texto na íntegra, acesse aqui os relatórios finais do futuro Plano Diretor de Itajaí.

Obras de revitalização e valorização imobiliária: case de Balneário Camboriú

Todas as mudanças previstas no bairro apontam para as tendências de subida dos preços dos apartamentos à venda na Praia Brava. Isso porque o movimento já aconteceu na vizinha, Balneário Camboriú, devido ao alargamento da faixa de areia. Confira o aumento no valor do metro quadrado em Balneário Camboriú antes e depois do alargamento da faixa de areia segundo dados do Índice FipeZap: