Sim, o consórcio imobiliário vale a pena se você está buscando a construção de patrimônio a médio ou longo prazo (a partir de 12 meses). Do contrário, se você tem pressa para adquirir o imóvel, o consórcio pode ser uma opção secundária na sua cartela.
Aqui a gente traz todas as informações que você precisa para saber como funciona um consórcio, e se o seu perfil está mais adequado a esse tipo de crédito ou ao clássico financiamento imobiliário com bancos.
→ Você pode ler as informações nesse conteúdo, ou acompanhar o episódio do podcast com a participação do especialista Bruno Pinheiro, CEO e founder da Turn2C Consórcios. Fica a vontade para escolher seu formato favorito!
As vantagens do consórcio para comprar imóvel
O principal diferencial do consórcio imobiliário está no fato de que, sobre as suas parcelas mensais, não incidem juros, apenas as taxas de administração da instituição financeira. Assim, como você acessa o prêmio apenas depois de quitar a carta - total ou parcialmente - você não paga uma taxa de juros por isso.
Com o passar do tempo, o valor das parcelas passam por uma correção monetária, de acordo com a inflação, para que o valor premiado seja equivalente ao valor contratado quando a pessoa for contemplada (ou finalizar o pagamento da carta de crédito). Geralmente, o indicador utilizado no caso do consórcio para imóveis é o Índice Nacional de Custos da Construção - INCC.
Além disso, o consórcio pode ser uma boa opção para aqueles que não conseguiram a aprovação do financiamento imobiliário e que, do mesmo modo, não querem pagar taxas mais altas financiando diretamente com uma construtora.
Outro ponto positivo do consórcio imobiliário é que, diferente do financiamento, não é preciso dar um valor alto de entrada no momento da contratação, basta apenas que o consorciado comece a pagar o seu carnê mensal.
Desvantagens do consórcio imobiliário
A carta de crédito de um consórcio possui valores pré-especificados e períodos de pagamento variados, tudo estabelecido em contrato. No momento da aquisição do consórcio, o banco ou instituição financeira oferece as opções ao contratante, sendo de responsabilidade do cliente optar por uma delas.
Um consórcio imobiliário dura geralmente de 5 a 15 anos, podendo ter período mais longos, de até 240 meses. Assim, caso você não seja sorteado ou não tenha obtido a carta de crédito com um lance, esse é o período médio de pagamento do seu futuro imóvel, sem que você esteja usufruindo do seu patrimônio.
Por isso, podemos apontar como uma desvantagem do consórcio o tempo de pagamento e espera pelo imóvel. De modo geral, essa modalidade é indicada aos clientes que não tem pressa de mudar para a casa própria.
Um ponto para ficar de olho também é a capacidade financeira do cliente. Apesar de não possuir regras estritas, como é caso dos bancos com o financiamento imobiliário, as administradoras solicitam uma comprovação de renda do cliente que demonstre que ele é capaz de arcar com as despesas mensais do consórcio perante o grupo.
Custos do consórcio imobiliário
O consórcio nada mais é que uma espécie de “poupança coletiva” que une um grupo de pessoas que desejam juntar dinheiro mas com a possibilidade de ter acesso ao montante de forma antecipada. Apesar de não ter incidência de juros nas parcelas, o consórcio tem a taxa de administração - que gira em torno de 20% do valor total contratado, a depender da instituição financeira.
Além disso, para garantir o poder de compra do valor contratado mesmo em períodos longos, o montante é reajustado anualmente pelo Índice Nacional de Custos da Construção, o INCC. Ou seja, suas parcelas podem ficar um pouco maiores ano a ano, mas quando contemplado, você receberá esse reajuste junto do valor total contratado.
Consórcio imobiliário x financiamento imobiliário
Se você não tem o valor todo para comprar à vista o seu imóvel, mas tem uma quantia guardada para dar de entrada, o financiamento imobiliário pode ser uma boa pedida. Isso porque, se você tem o financiamento aprovado, a carta de crédito é liberada para você em, no máximo, 60 dias.
Nesse cenário de aprovação, você dá uma quantia de entrada, geralmente de 20% a 30% do valor do imóvel, e já começa a utilizar o bem, terminando de pagá-lo durante os próximos anos, em parcelas mensais.
Ou seja, a principal vantagem do financiamento imobiliário é poder aproveitar o imóvel enquanto ele está sendo pago, diferente da dinâmica do consórcio, que funciona de maneira contrária a essa.
Mesmo o financiamento imobiliário proporcionando o imediatismo ao solicitante, essa vantagem instantânea será paga pelo cliente, literalmente. Afinal, 50 a 80% do valor do imóvel financiado (a depender do valor dado como entrada) deverá ser devolvido ao banco acrescido de juros.
A taxa de juros anual de um financiamento imobiliário costuma ficar entre 11 e 13% ao ano (fora outros custos intrínsecos ao processo), o que pode aumentar significamente o valor efetivo pago pelo imóvel. Nesse sentido o consórcio imobiliário não apresenta juros, apenas a taxa de administração, que custa em torno de 20% do valor total contratado, a depender da administradora.
Além disso, vale ressaltar que o processo de financiar um imóvel pode ser um pouco mais burocrático, principalmente se você não conhece o passo a passo do financiamento imobiliário.
É possível usar o FGTS no consórcio imobiliário?
Sim, é possível utilizar o FGTS como lance no consórcio para adquirir imóvel, ou ainda para quitar o saldo devedor depois de contemplado. As regras são as mesmas para quem pensa em utilizar o FGTS no caso de financiamento imobiliário, sendo elas:
- apenas imóvel residencial de até R$ 1,5 milhão;
- imóvel localizado na sua região de residência ou atuação profissional;
- não possuir financiamento ativo no momento da aquisição;
- mínimo de 3 anos de atuação profissional com carteira assinada;
- não ter utilizado o recurso de FGTS como pagamento de imóvel nos últimos 2 anos.
Sim, negativados e pessoas com restrição de crédito podem realizar um consórcio imobiliário. A análise de crédito individual é realizada pelas administradoras de consórcio, mas possuir dívida ativa não é um impeditivo para adquirir um consórcio. O especialista Bruno Pinheiro, CEO e fundador da Turn2C Consórcios, explica que a análise é feita em dois momentos:
"No momento da adesão, sim, as administradoras fazem um uma análise e olham qual é a capacidade financeira do cliente e, principalmente, os restritivos. Restritivos não são impeditivos para você entrar num momento de adesão do consórcio, na grande maioria das administradoras você pode aderir mesmo com restritivos. Estamos falando aqui de restritivos, que não sejam restritivos raros, ou seja, dívidas exorbitantes, muito acima do patrimônio, mas com restritivos de maneira normal, você pode aderir. E vão olhar também a capacidade financeira do cliente. No momento do faturamento [contemplação da carta de crédito], as administradores vão fazer uma análise de crédito, muito comparável com a análise de crédito que é feito numa operação de empréstimo ou de financiamento."
Mesmo assim, a administradora tem a possibilidade de observar o comportamento do consumidor durante o período de consórcio para agregar aos fatores de aprovação, o especialista explica:
"Uma coisa que não existe no empréstimo que é olhado no momento do faturamento do consórcio é o histórico, o “behavior”, que é uma informação que você vai tomar um empréstimo o banco não tem sobre você. No consórcio, do momento da adesão até o momento do faturamento, esse “behavior”, ou seja, quanto você já foi pagando durante os meses, o quanto você já aportou dentro do grupo, é uma informação que é levada em conta no momento da análise de crédito do faturamento."
É possível cancelar um consórcio imobiliário?
É possível cancelar um consórcio imobiliário, mas somente antes da contemplação da carta de crédito. O CEO da Turn2C explica o processo:
"Do momento da adesão até o momento de faturar, você pode parar a qualquer momento as contribuições mensais. Do momento que você faturou, ou seja, usou o crédito e comprou o bem, se você para de pagar ou deseja sair, você precisa quitar a sua obrigação com o grupo, com a administradora. Senão você entra em um processo de cobrança e negativação e retomada do bem como em um financiamento."
Se você está se perguntando, no caso do distrato antes do faturamento, há devolução do valor investido, mas com desconto da taxa administrativa e de multa contratual. As devoluções ocorrem no mesmo sistema de sorteio da contemplação, em um padrão chamado “sorteio dos excluídos”. Se não for sorteado o valor só retornará ao cliente ao final do período total do grupo.
Mesmo assim, Bruno explica outras alternativas que podem ser melhores que o cancelamento:
"O melhor é o cliente buscar alternativas como, até mesmo, revender a cota dele, passar a cota para outro cliente, do que cancelar. Cancelar sempre é um negócio ruim. [...] A carta de consórcio, a conta que você possui, é, um ativo financeiro que você pode repassar, pode vender ele no mercado. É normal e é possível, não existe nenhuma limitação quanto a isso."
